Por: Daniela Escalona. Núcleo de Investigación y Docencia en Ambiente y Sociedad. Universidad Academia de Humanismo Cristiano.
Por: Valentina Foigelman. Geógrafa, UCH. Profesional Fondecyt Ciudadanías Rurales.
El problema no solo reside en cómo entregar mejores condiciones habitacionales, sino que también constituye una amenaza a la sostenibilidad ambiental y seguridad alimentaria.
A más de un año desde el único intento que ha habido en democracia por frenar la subdivisión de predios agrícolas, creemos relevante volver a visibilizar los impactos que conlleva esta creciente tendencia en los diferentes territorios rurales del país. Más allá de ser una opción atractiva para muchos residentes de las grandes ciudades, este fenómeno esconde una latente crisis habitacional que está provocando una nueva forma de urbanización, una urbanización disfrazada.
En efecto, este fenómeno, cada vez más frecuente, ha permitido que el mercado inmobiliario opere libremente en suelo agrícola, provocando una mayor exposición a sufrir algún tipo de desastre socionatural, como inundaciones o incendios, e impactando significativamente en las dinámicas socioculturales de la población, desafiando la gobernanza local. Esto también pone en evidencia la desregulación y ausencia de políticas públicas en territorios rurales.
Aunque la subdivisión predial ha sido permitida desde 1980 (Decreto Ley N°3516), es un fenómeno que ha demostrado diferentes fases. Inicialmente, en las décadas de 1980 y 1990 se manifestó como un proceso de suburbanización metropolitana de clase alta en las comunas como Colina, Buin, Paine, Isla de Maipo y otras, formando suburbios urbanos. Esto fue seguido por una rururbanización impulsada por clases altas y medias en balnearios como Rapel y Pucón, que se constituyeron en segundas viviendas. Sin embargo, el fenómeno que observamos hoy responde a otras motivaciones y contextos. Actualmente, el nuevo proceso de expansión de parcelas rurales corresponde a grupos sociales de clases medias y bajas, siendo un factor relevante, puesto que, en términos de clase social, no produce segregación, pero sí una territorialidad distinta que tensiona especialmente por su representación y significación del territorio y la naturaleza.
Esta última fase se intensifica durante el periodo de pandemia, ya que muchas familias se vieron obligadas al confinamiento en viviendas urbanas de pequeño tamaño y buscaron la posibilidad de viviendas más grandes y en entornos más cercanos a la naturaleza. Esto lo posibilitó el ingreso de emergencia y los retiros de los fondos de pensiones, que permitieron contar con liquidez para la compra de estas parcelas agrícolas a muy bajo costo (desde $2.500.000 por media hectárea).
Las Parcelaciones Rurales y sus valores
Como es evidente en un sistema de mercado, los precios de los terrenos se valorizan de acuerdo a la calidad de los suelos por su posibilidad productiva, donde los más degradados son más baratos, y también por la factibilidad y el costo de la urbanización de los mismos. De este modo, aquellos que no cuentan con ningún tipo de urbanización (electricidad, agua potable, saneamiento), son a los que acceden compradores con menor capacidad adquisitiva, teniendo que resolver la urbanización de forma independiente. Además existen loteos que no entregan información correcta y muchos de estos compradores se enfrentan a que en su predio no existe factibilidad de electrificación o, bien, la posibilidad de agua subterránea es mínima o nula, incluso hay sectores en el extremo sur de Chile donde se venden las parcelas sin que sea posible acceder a ellas por tierra.
Uno de los sectores que ha sido fuertemente afectado por este proceso es el secano costero de la Región de O’Higgins, históricamente dedicado a los cereales, la vid y las ganadería ovina. Hoy en día, por la falta de recursos hídricos, sus habitantes se han visto obligados a abandonar las tierras y dejarlas al arbitrio de las inmobiliarias. Según datos proporcionados por el Servicio Agrícola y Ganadero, en las comunas de La Estrella y Marchigüe, se han aprobado más de 8.000 solicitudes para la subdivisión de predios agrícolas entre los años 2016 y 2021. De estas, el 5,4% ha sido subdivido hasta 0,5 hectáreas, mientras que el 70,4% ha sido subdividido en hasta 1 hectárea. Además, el año 2021 fue el periodo que concentró una mayor demanda, con la aprobación de un total de 2.351 solicitudes que oscilan entre 0,5 y 1 hectárea.
Urbanización disfrazada
Es crucial mencionar que las parcelaciones son gestionadas por empresas inmobiliarias que compran terrenos y venden proyectos inmobiliarios –urbanización disfrazada–; y que además prestan servicios a medianos propietarios para lotear sus predios. El impacto que esto conlleva en la gobernanza local es evidente. Los gobiernos municipales, cuyas capacidades se ven limitadas para frenar, ordenar o regular este proceso, se enfrentan al desafío de proporcionar servicios elementales, como educación, salud, caminos, seguridad y agua potable a una población que se encuentra en rápido crecimiento, debiendo destinar una parte de sus reducidos presupuestos a entregar estos servicios. Mientras que los escasos intentos de limitar las subdivisiones de predios agrícolas cuyos destinos son una urbanización disfrazada, han sido frenados por las empresas inmobiliarias, apelando a su derecho constitucional de libertad de mercado.
No obstante, el problema no solo reside en cómo entregar mejores condiciones habitacionales, sino que también constituye una amenaza a la sostenibilidad ambiental y seguridad alimentaria. No hay que olvidar que estas nuevas viviendas reemplazan el destino de los suelos agrícolas y la falta de planificación y ordenamiento territorial transforma miles de hectáreas en territorios con riesgo de inundación en invierno y riesgo de incendios en verano, ya que, como ha sido ampliamente documentado, las zonas de interfaz urbano-rural son aquellas de mayor riesgo en latitudes medias.
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